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既有住宅加装电梯好不好?各地老旧小区加装电
2021-05-03 03:26  

  老旧小区加装电梯是旧城改造的重要内容,但是在实践过程中受到了不少阻碍。因此,中央和地方不断开放各种政策利好,包括开放公积金用于加装电梯,开放物业维修基金用于加装电梯等,甚至每台加装电梯政府补贴10-28万等,占加装电梯总费用的20-50%。总的来说,老旧小区加装电梯是一个改善民生的好工程,有利于老人小孩上下楼梯,更有利于让旧城换新颜。

  很多业主都提出了这样的疑问:为何老旧小区要加装电梯?我们在这边生活了几十年,尽管爬楼梯没有电梯方便,但基本上已经习惯了,除了高层住户上楼的时候吃力一些,没有其他的问题。如今房子的房龄已经有一定年头了,过不了多久就需要拆迁了,如果再经历这么一折腾,那么不仅加快了老化速度,另一方面也造成了资源的浪费。

  对此,住建部部长黄艳给出了答复:今后城市发展,要避免大拆大建、一拆了之的发展模式。换言之,今后的“拆迁”将被“旧改”所取代。为什么要停止拆迁呢?主要有多方面原因,过去很多三四线城市,拿着拆迁款的“土豪”以及炒房客,纷纷在三四线城市抢房,推动了房价上涨,促进楼市泡沫的形成。很多城市在2014年~2017年之间实现了房价翻倍。

  接着问题来了,“棚改”一旦取消,那么剩下大量的老房、旧改该如何处理呢?对此,住建部给出了新的解决方案,也就是所谓的“旧改”。“旧改”涉及到小区住户的方方面面,比如外墙的刷新、路面的填补、福建体彩网。小区绿化照明环境的优化、水电路气管道的全面改造等等。可以说让这些老旧小区焕发了“第二春”。在旧改工程的各个项目中,几乎每一项都得到了小区住户全体支持,但唯独在住宅电梯的安装问题上,住户之间却出现了很大分歧,具体来说是低层住户与高层住户的意见不合。

  低层住户:对于1、2楼住户来说,基本上用不着电梯,因此不愿意出钱,并且加装电梯可能会影响家里的采光和通风效果,甚至未来还会贬值,因此低层住户反对加装电梯。

  高层住户:没有电梯,平时上下楼很费劲,一直盼望着小区尽快加装电梯。现在住宅加装电梯,政府还给补贴,很惠民很贴心。但是,加装电梯会对房屋通风采光有影响,容易与其他住户产生矛盾。

  《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行,根据《中华人民共和国立法法》第八十八条的规定,法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。如果现行既有住宅加装电梯管理办法中关于业主表决比例的规定与《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定不一致的,以民法典的规定为准。

  从2021年1月1日起,既有住宅增设电梯的业主表决比例应依照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定执行,即业主申请增设电梯应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

  以六层既有住宅一个单元12户专有部分建筑物总面积1200平米为例,在获得专有部分建筑物面积800平米业主和8户业主参与表决的基础上,只要达到参与表决的“专有部分建筑物面积800平米业主的3/4(600平米)和参与表决的8户业主的3/4(6户)的同意”,即满足了法定比例。

  既有住宅加装电梯,确实是一项惠及百姓、广受欢迎的“民生工程”,大多数居民从大局出发,按照“有利生产、方便生活、团结协作、公平合理”的民法精神,给予支持配合,使很多既有住宅楼包括老旧小区单元安装了电梯,告别“爬楼难”,极大方便了出行,让人民群众获得了“上上下下”的幸福。

  然而,全国各地既有住宅加装电梯工程呈现进展不一、效果差异等不同状态,究其原因在于对加装电梯涉及的政策支持、法律适用、入户技术、安全保障和协同推进等问题是否得到系统的考量和解决。

  第一个方案是按照“新标准”来进行电梯的加装:目前很多城市都放宽了电梯加装的要求,并且取消了“一票否决权”,并且将原来的85%赞同比例下调到“双三分之二”的赞同比:专有部分占该单元住宅总建筑面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意即可。目前部分城市已经在探索进一步降低赞同比,将“三分之二”改为“二分之一”。这样即使1、2楼全部反对,其他楼层同意或者6楼反对,其他楼层全部同意,均可以加装电梯。

  第二个方案是采取“付费电梯”的加装模式:简单来说就是由第三方进行出资,进行电梯的加装,并且后续的各种费用都由第三方承担,住户采用“刷卡”的方式搭乘,按次数计费或者按月收费,目前北京、深圳、杭州等多个城市都开始进行“共享电梯”的加装模式。这个模式能解决住户的资金问题,也很值得借鉴。

  2018年,国务院将既有住宅加装电梯写入政府工作报告中。2019年7月,住房和城乡建设部有关负责人在国务院新闻办举行的政策吹风会上鼓励有条件的地方加装电梯。各省、自治区、直辖市和部分市县分别制定了有关既有住宅加装电梯的指导意见或具体实施办法,明确了政策和相关要求,规范了审批流程和配套监管服务。

  2020年10月,国家发改委联合财政部、住建部等13个部委,出台了《近期扩内需促消费的工作方案》,其中明确指出:加快落实支持城镇老旧小区居民提取住房公积金,用于加装电梯等自住住房改造个人支付部分的政策。随后,上海、南充、郑州、德州、天津等城市陆续开放了公积金在既有住宅加装电梯项目中的使用。

  按照加装电梯施工金额的40%予以补贴,最高不超过28万元/台。市与区分担比例各为50%。普陀区:前10台补贴20万元,2020年1月6日起正式实施,全区审查通过允许加装的前10台电梯每台资金补贴20万元,涉及管线迁移所需的费用由政府承担。

  ◇济南市 --- 七层住宅加装电梯每部补贴22万元;六层住宅加装电梯每部补贴20万元;五层住宅加装电梯每部补贴18万元;四层住宅加装电梯每部补贴16万元。

  ◇潍坊市 --- 奎文区、潍城区、坊子区、寒亭区(含经济区)、高新区、保税区;既有多层住宅加装电梯每部补助15万元。

  ◇青岛市 --- 市级一台补贴10万元,有电梯井道的补贴5万。另外各区(市)财政安排的奖补资金,原则上不低于市级财政奖补标准。

  ◇烟台市 --- 根据省政府《关于运用综合政策措施支持扩大消费的意见》等文件,对电梯加装进行资金补助,按照每台电梯给予40%、每台补助不超过25万元的标准进行补助。

  ◇日照市 --- 六层住宅补贴20万,五层住宅补贴18万,四层住宅补贴16万。

  ◇济宁市:实行“先建后补”,县(市、区)财政按照每台电梯安装总费用(包含设备费用、安装费用、土建费用等)的20%进行补助,每台最高补助不超过10万元,验收合格后,市财政统筹市以上财政资金,从次年开始按照同等标准进行奖补。

  ◇南京市 --- 市、区两级予以50%的资金补贴,市级承担50%,区级承担50%,每台电梯有最高限额,最高补贴20万。

  ◇扬州市 --- 五层、六层和七层以上分别补贴16万元、18万元和20万元。

  ◇无锡市 --- 住宅楼为七层及七层以上的补贴10万元/台、六层的9万元/台、五层的8万元/台、四层的7万元/台。

  ◇徐州市 --- 六层以上(含六层)每部电梯补贴10万元,五层以下(含五层)每部电梯补贴8万元。

  ◇苏州市 --- 最高20万/台资金补贴,(涉及管线迁移所需费用由各管线单位和政府共同承担。姑苏区的补贴资金由市、区财政分别承担,具体办法另行制定。吴中区、相城区、工业园区、高新区、吴江区的既有住宅增设电梯补贴资金由各区财政自行承担。常熟市、昆山市、太仓市、张家港市可结合实际参照执行)。

  ◇盐城市 --- 六层以上(含六层)每部电梯补贴10万元,五层以下(含五层)每部电梯补贴8万元。

  ◇镇江市 ---一次性给予每部电梯6万元的财政资金补助,对符合既有住宅加装电梯申请条件的最低生活保障家庭、城市特困分散供养人员、特困职工家庭出资加装电梯的,一次性给予每户6万元的财政资金补助;

  ◇常州市 --- 对符合加装电梯申请条件并出资的最低生活保障家庭,每户按其加装电梯出资金额的百分之八十给予财政资金补助。

  ◇杭州市 --- 对市区范围内四层及以上的非单一产权既有住宅加装电梯,政府给予20万元/台的补助;涉及管线迁移所需的费用由各管线单位和政府共同承担。

  ◇台州市椒江区、黄岩区 --- 电梯每台补贴最高20万(对涉及给排水、供电、管道煤气、通讯设施等管线迁移的,费用由区政府按照每台不超过10万元的标准进行补贴)。

  ◇嘉兴市 --- 电梯最高补贴20万(政府按照电梯加装费用50%的比例给予最高不超过20万元/台的补助,市、区两级财政各承担50%;涉及管线迁移所需费用,由市级财政给予最高不超过5万元/台的补助)。

  ◇绍兴市柯桥区 --- 补贴28万元/台(含区政府承担50%的管线迁移所需费用)。上虞区 --- 每台加装电梯25万元补贴。其中绍兴市财政补助10万元,区财政承担15万元补助资金。涉及管线迁移所需资金由管线%。

  ◇合肥市 --- 补贴额为25万元(包含了10年维保费用及电费补贴3000元)。

  ◇滁州市 --- 七层住宅每部补贴18万元;六层住宅每部补贴17万元;五层住宅每部补贴16万元;四层住宅每部补贴15万元。

  ◇铜陵市 --- 七层住宅20万元/台,六层住宅18万元/台,五层住宅16万元/台;涉及管线万元补助资金。

  ◇南昌市 --- 补贴10万(四至五层住宅8万元/台,六层(含)以上住宅10万元/台。

  ◇赣州市 --- 章贡区奖励补助标准为每台20万元,奖励补助资金由市区两级财政各承担50%;南康区、赣县区、赣州经济技术开发区、蓉江新区既有住宅加装电梯的,财政资金奖励补助标准和具体办法由各区结合各自实际制定,奖励资金由各区承担。

  ◇吉安市 --- 以奖代补每台补贴10万。◇九江市 --- 以奖代补每台补贴3万元。

  海珠区 --- 每部电梯拟补贴10万元,有效期从2018年6月6日至2021年6月5日。

  花都区 --- 每台15万元,2018年8月22日正式印发实施,试行3年。

  黄埔区 --- 每台15万元,全额补贴困难家庭增设电梯的分摊费用,有效期为2018年7月2日至2020年12月31日,补贴申请期限可延长至2021年6月30日。

  ◇深圳市 ---既有住宅加装电梯规划管理规定筹资中可使用物业专项维修基金,可申请住房公积金:按规定申请提取使用加装电梯涉及专有部分的物业专项维修基金;按规定申请提取使用加装电梯涉及专有部分的业主住房公积金。

  ◇惠州市 --- 5层及以上框架结构的既有住宅,自办法实施起3年内政府采取鼓励政策,每台补助5万元。同时,对原有电梯并未安装电梯的既有住宅加建电梯,补助金额减半。

  茂名市 --- 既有住宅增设电梯所需要的资金,可以申请使用单位住房基金及房屋所有权人名下的住房公积金、住宅专项维修资金。

  ◇汕头市 --- 每台补贴4万。◇江门市蓬江区 --- 最高补贴10万。

  广西省最高补贴18万。(补助标准以七层住宅补贴上限25万元/台为基准,住宅楼层数每增加一层,补贴上限增加10%,住宅楼层数每减少一层,补贴上限减少10%)

  ◇南宁市 --- 最高20万(如果是7层住宅加装电梯,最高不仅可享受自治区级财政15万元/台的补贴,还能享受南宁市级财政5万元/台的补贴。)

  ◇桂林市 ---(秀峰区、叠彩区、象山区、七星区、雁山区、不含临桂区),最低补助3.5万元/台,最高补助6万元/台(自治区以奖代补上限为15万,两者相加总的补贴额度不能超过加装费用的50%)。

  ◇梧州市 ---自治区财政通过以奖代补的方式,对各市、县(市、区)已完成的既有住宅加装电梯项目给予资金补助。补助标准以七层住宅补助上限15万元/台为基准,最低补助10.5万元/台,最高补助18万元/台。市财政补助2万元/台,已预留电梯井的,补助减半执行。

  ◇来宾市:2021年3月12日起,《来宾市既有住宅加装电梯财政资金补助实施办法》正式施行,来宾既有住宅加装电梯项目可申请自治区级财政补助和市本级财政补助双重补贴,来宾市本级财政对每部电梯给予最高5000元补贴。

  北京市最高补贴24万元;《2020年老旧小区综合整治工作方案》增设电梯项目市财政实施定额补贴每部64万元。

  海淀区 --- 最高补贴70万(其中设备购置方面市在市财政补贴40%、最高24万元/台的基础上再次进行财政补贴,使补贴比例扩大到50%、最高30万元/台;而在施工过程中需要对水、电、气、热、暖等实施改造的,由市财政按照实际发生费用给予财政补贴,最高不超过40万元/台。)

  通州区 --- 加装电梯在市级财政对增设电梯购置及安装费用补贴24万元/部的基础上,2019年由通州区级财政再补贴6万元/部,2019年至2020年,由北投集团再补贴6万元/部。

  天津市:对中心城区范围内四层及以上既有住宅加装电梯,并经验收合格取得使用登记证的,区政府给予20万元/台的建设补助(市、区政府各承担20万元);对中心城区以外四层及以上既有住宅加装电梯,并经验收合格取得使用登记证的,区政府给予总计不超过20万元/台的建设补助。

  ◇黄石市 --- 最高补贴5万(每部电梯按照每层5000元但最多不超过5万)。

  ◇荆门市:荆门市住建局、财政局印发荆门中心城区既有住宅加装电梯补贴兑现办法的通知,中心城区范围内(不含子陵、牌楼、漳河、麻城、团林等镇)既有住宅小区加装电梯项目的建设单位或个人,符合《荆门中心城区既有住宅加装电梯暂行办法》规定,在2019年10月18日后完成加装且取得特种设备使用登记证书的,可按规定申请财政资金补助,补贴按照10万元/部,资金由市区财政各承担50%。

  ◇衡阳市 --- 六层住宅补贴15万元,以电梯停靠6个楼层为基准,每部电梯补贴15万元(其中,预留电梯井道的建筑,每部电梯补贴10万元),每增加一层停靠楼层增加补贴0.5万元。6层以下(含6层),财政不予补贴。

  ◇洛阳市 --- 中心城区补贴比例为20%,市、区两级财政按3:7比例承担,最高每台补贴10万元;各县(市)和吉利区的财政补贴标准按最高每台8万元予以补贴。

  重庆市最高补贴25万(每部增设电梯的勘查、设计、施工等总费用的60%予以补贴)。

  ◇泸州市 --- 每部电梯补贴20万元(原有电梯井道的每台补贴10万元)。

  ◇贵阳市云岩区 --- 每台加装电梯综合补贴15万元,其中10万元用于加装电梯直补,5万元用于维保补贴。

  ◇宝鸡市 --- 最高补贴15万(停靠7个楼层政府补贴15万元/单位,每增减一个停靠楼层相应增减补贴3000元/单位)。

  ◇银川市 --- 每台补贴15万(2019年10月1日前完成土建)。对在2019年10月1日至2021年12月31日期间,每部按照规定完成加装电梯并验收合格的,由银川市财政按每部5万元的标准给予补贴之外,三区政府根据情况给予补贴。

  甘肃省:每部电梯省级财政补助10万元,市级财政给予不少于10万元的配套补助,鼓励区级财政给予补助。在已预留电梯井道内加装电梯的,每部电梯省级财政补助5万元,市级财政给予不少于5万元的配套补助;已预留电梯井道加装外挂电梯的,财政不予补助。

  ◇兰州市 --- 财政奖补的方式予以扶持,每部电梯省级财政补助10万元,市级财政再给予不少于10万元的配套补助,专项用于补贴加装电梯建设安装成本。增设电梯的业主,可向公积金管理部门申请房屋所有权人及其配偶名下的住房公积金,用于支付增设电梯个人分摊的费用。

  ◇乌鲁木齐市 --- 给予30万元/部的补助(含水、电、气、暖、通信、广电网络等管线改造费用)。

  ◇沈阳市 --- 四层住宅每部电梯6万元、五层住宅每部电梯7万元、六层住宅每部电梯16万元、七层住宅每部电梯18万元、八层住宅以上每部电梯20万元。

  ◇哈尔滨市 --- 按照每部电梯15万元给予定额资金补助,市、区财政按照6:4比例分担。

  海南省:2021 年3月10日,海南省住房和城乡建设厅等多部门近日联合印发《海南省既有住宅加装电梯实施意见(试行)》明确,属于城镇老旧小区改造范围的既有住宅加装电梯的,竣工验收合格后,每台可申请不超过17万元的财政奖补。

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